BailleurSuite › Guide déclaration 2044
1. Qui doit remplir la déclaration 2044 ?
La déclaration 2044 (formulaire Cerfa n°10334) concerne tous les propriétaires percevant des revenus fonciers issus d'une location nue (non meublée) et relevant du régime réel d'imposition.
Elle est obligatoire si vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000€. En dessous de ce seuil, le micro-foncier s'applique automatiquement — mais vous pouvez opter pour le régime réel si vos charges effectives dépassent 30% des loyers.
La 2044 concerne uniquement la location nue. En location meublée (LMNP), c'est la 2042C PRO qui s'applique, avec la liasse 2031 pour le régime réel. BailleurSuite gère les deux régimes dès le lancement.
2. Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
C'est le premier arbitrage fiscal de tout bailleur en location nue. Il a un impact direct sur votre imposition, parfois de plusieurs centaines d'euros par an.
| Critère | Micro-foncier | Régime réel (2044) |
|---|---|---|
| Seuil d'accès | Revenus ≤ 15 000€/an | Tous (obligatoire si > 15 000€) |
| Abattement | 30% forfaitaire | Déduction des charges réelles |
| Justificatifs | Aucun | Tous les justificatifs de charges |
| Avantage | Simple, rapide | Meilleur si charges > 30% des loyers |
| Déficit foncier | Non applicable | Déductible jusqu'à 10 700€/an |
| Compatibilité | Interdit si SCI IS, Pinel, Malraux | Tous les cas |
Quand le régime réel est-il plus avantageux ?
Le régime réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30% de vos loyers bruts. C'est souvent le cas si vous avez un crédit en cours, des travaux d'entretien, des charges de copropriété élevées ou une assurance PNO.
Si vous optez volontairement pour le régime réel alors que vous êtes éligible au micro-foncier, ce choix vous engage pour 3 ans minimum. Faites le calcul sur les 3 prochaines années avant de décider.
3. Les charges déductibles ligne par ligne
Voici les charges déductibles en régime réel avec les cases correspondantes du formulaire 2044 :
| Nature de la charge | Case 2044 | Commentaire |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 250 | Intérêts + assurance emprunteur + frais de dossier. Pas le capital remboursé. |
| Primes d'assurance | 223 | PNO (propriétaire non occupant), GLI (garantie loyers impayés). |
| Dépenses d'entretien et réparation | 224 | Travaux de maintien : peinture, plomberie, électricité. Pas les agrandissements. |
| Frais de gestion locative | 221 | Honoraires d'agence, gérance, abonnement logiciel. |
| Taxe foncière | 227 | Hors TEOM si refacturée au locataire. |
| Provisions copropriété | 229/230 | Charges provisionnées (229) − charges récupérées (230). |
| Frais de procédure | 221 | Avocat, huissier pour impayé ou expulsion. |
Ne sont pas déductibles : le remboursement du capital d'emprunt, les travaux d'agrandissement, la taxe d'habitation, ni les charges récupérables remboursées par le locataire.
4. Comment remplir le formulaire 2044 — les 5 étapes
Renseigner vos revenus bruts (cases 200 à 213)
Indiquez pour chaque bien le montant des loyers encaissés sur l'année civile, hors charges récupérées. Chaque bien est déclaré séparément dans des colonnes distinctes.
Détailler les charges par bien (cases 221 à 250)
Reportez les charges déductibles bien par bien. Conservez tous vos justificatifs 3 ans en cas de contrôle fiscal.
Calculer le résultat net foncier (case 420)
Total revenus bruts − Total charges = Résultat net foncier. Positif : il s'ajoute à vos revenus. Négatif : vous êtes en déficit foncier.
Reporter sur la 2042 (case 4BA ou 4BC)
Le résultat net positif va en case 4BA. Le déficit imputable sur le revenu global (max 10 700€) va en case 4BC.
Régularisation des charges de copropriété (cases 229/230)
Les provisions de l'année N sont déductibles en N, mais doivent être régularisées en N+1. Les charges non déductibles côté locataire sont à réintégrer.
5. Le déficit foncier : comprendre et utiliser
Lorsque vos charges déductibles excèdent vos loyers, vous êtes en déficit foncier. C'est un mécanisme fiscal puissant pour les bailleurs réalisant des travaux.
Le déficit est imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700€ par an (15 300€ dans certains cas de rénovation énergétique). Au-delà, il est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Vous percevez 8 000€ de loyers et avez 15 000€ de charges (5 000€ d'intérêts + 10 000€ de travaux). Déficit total : 7 000€. Les 5 000€ d'intérêts ne sont imputables que sur les revenus fonciers. Les 2 000€ de déficit sur travaux sont imputables sur votre revenu global — réduisant directement votre impôt.
Les intérêts d'emprunt créent un déficit uniquement imputable sur les revenus fonciers, jamais sur le revenu global. Seules les autres charges (travaux, gestion, assurances) peuvent créer un déficit imputable sur le revenu global.
6. Les 5 pièges les plus courants
- Oublier la régularisation des charges de copropriété. Les provisions N-1 doivent être régularisées. Si vous avez surestimé vos provisions, vous devez réintégrer la différence.
- Confondre travaux déductibles et non déductibles. La réfection de la toiture est déductible. Un agrandissement ne l'est pas.
- Ne pas déduire les intérêts de la première année. Les frais de dossier et intérêts intercalaires entre déblocage et premier loyer sont déductibles.
- Oublier l'assurance emprunteur. La prime d'assurance liée au crédit est déductible en case 250 avec les intérêts.
- Ne pas conserver ses justificatifs. En cas de contrôle, vous devez présenter tous les justificatifs sur les 3 années précédentes.
7. Questions fréquentes
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