BailleurSuite › Guide LMNP 2026
- Définition. Le LMNP est le particulier qui loue un logement meublé sans que cette activité devienne sa profession. Ses loyers sont imposés en BIC, pas en revenus fonciers.
- Seuils micro-BIC. Pour les revenus 2026 à 2028 : 83 600 € de recettes avec 50 % d'abattement en location meublée classique et en meublé de tourisme classé, 15 000 € avec 30 % en meublé de tourisme non classé. Pour les revenus 2025, le premier seuil était de 77 700 €.
- Deux régimes. Le micro-BIC applique l'abattement forfaitaire ci-dessus. Le régime réel déduit les charges réelles et amortit le bien : il l'emporte dès que charges et amortissements dépassent l'abattement.
- Plus-value. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente. L'exonération reste acquise après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
1. Comment fonctionne la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle consiste à louer un logement équipé pour y vivre sans apporter ses propres meubles, en restant sous les seuils du statut professionnel : les loyers sont alors imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non en revenus fonciers.
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'applique donc à tout particulier qui loue un logement meublé — c'est-à-dire équipé de manière suffisante pour que le locataire puisse y vivre normalement, sans avoir à apporter ses propres meubles.
Vous êtes LMNP si vous remplissez au moins l'une des deux conditions suivantes :
- Vos recettes de location meublée sont inférieures à 23 000€ par an
- Vos recettes de location meublée sont inférieures à vos revenus d'activité professionnelle (salaires, BNC, etc.)
Si vous dépassez simultanément ces deux seuils, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des obligations comptables et sociales différentes.
En location meublée, les revenus relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Cela change radicalement la fiscalité applicable : pas de déclaration 2044, mais une liasse 2031 ou une case spécifique de la 2042C PRO selon le régime choisi.
2. Quelle imposition en LMNP ?
Les loyers d'une location meublée non professionnelle sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des BIC, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce n'est pas le loyer encaissé qui est imposé, mais le bénéfice — calculé selon le régime choisi.
Deux régimes déterminent ce bénéfice, et c'est le seul vrai levier d'optimisation :
- En micro-BIC, l'administration retranche un abattement forfaitaire de vos recettes. Vous déclarez les recettes brutes, l'abattement est appliqué automatiquement — aucune charge réelle n'est déductible en plus.
- Au régime réel BIC, vous déduisez vos charges réellement supportées (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, gestion) et les amortissements du bien et du mobilier.
Seuils et abattements du micro-BIC
Les seuils de recettes et les taux d'abattement dépendent du type de location. Ils ont été profondément remaniés par l'article 7 de la loi du 19 novembre 2024 dite « loi Le Meur », applicable aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, puis revalorisés pour la période 2026-2028.
| Type de location | Revenus 2025 | Revenus 2026 à 2028 |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée résidence principale du locataire, bail mobilité, étudiant | 77 700 € — abattement 50 % | 83 600 € — abattement 50 % |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 77 700 € — abattement 50 % | 83 600 € — abattement 50 % |
| Meublé de tourisme non classé location saisonnière sans classement préfectoral | 15 000 € — abattement 30 % | 15 000 € — abattement 30 % |
Sources : BOFiP, ACTU-2025-00127 et BOI-BAREME-000044. L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €.
Jusqu'aux revenus 2024, les meublés de tourisme classés relevaient du seuil de 188 700 € avec un abattement de 71 %. La loi Le Meur les a basculés dans le régime de droit commun : 50 % d'abattement depuis les revenus 2025. Si vous lisez encore ce chiffre de 71 % quelque part, la source n'a pas été mise à jour.
3. Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir ?
Le régime réel est plus avantageux dès que vos charges déductibles et vos amortissements dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC, soit 50 % des loyers dans le cas général — ce qui est presque toujours vrai avec un crédit en cours.
C'est le choix fiscal structurant de tout LMNP, et il se rejoue chaque année.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel BIC |
|---|---|---|
| Seuil d'accès | Recettes ≤ 83 600€/an (15 000€ en meublé de tourisme non classé) | Tous (obligatoire au-delà du seuil micro) |
| Abattement / déduction | 50% forfaitaire (30% en meublé de tourisme non classé) | Charges réelles + amortissements |
| Amortissements | Non | Oui — bien, travaux, mobilier |
| Déclaration | Case 5ND / 5NF de la 2042C PRO | Liasse 2031 + report en 2042C PRO |
| Complexité | Très simple | Nécessite un plan d'amortissement |
| Avantage | Si charges réelles < 50% des loyers | Si bien récent / travaux / crédit en cours |
| Engagement | Annuel | 1 an, reconduit tacitement (option avant le 1er février) |
L'option est valable un an et se reconduit tacitement chaque année, tant que vous restez dans le champ du régime micro. Vous n'êtes donc pas enfermé pour plusieurs exercices : pour y renoncer, il faut notifier votre choix à l'administration avant le 1er février de l'année qui suit la période concernée.
Quand le régime réel est-il plus intéressant ?
C'est presque toujours le cas si vous avez :
- Un crédit immobilier en cours (intérêts déductibles)
- Un bien récent ou rénové récemment (amortissements élevés les premières années)
- Des travaux d'entretien ou d'amélioration à déduire
- Des charges de copropriété, assurances, frais de gestion importants
Bien acheté 200 000€ (hors terrain à 20%) loué 800€/mois. En régime réel : amortissement annuel ≈ 4 800€ (bien, 30 ans) + 1 600€ (mobilier) + 3 000€ de charges courantes = 9 400€ de charges. Pour 9 600€ de loyers, le résultat BIC est quasiment nul. En micro-BIC, vous seriez imposé sur 4 800€ (50% de 9 600€).
4. Les amortissements LMNP en régime réel
L'amortissement permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, des travaux et du mobilier, sans aucune sortie d'argent : c'est l'avantage décisif du régime réel, et ce qui annule souvent l'impôt pendant dix à vingt ans.
Quels éléments amortir ?
| Élément | Durée typique | Commentaire |
|---|---|---|
| Bien immobilier (hors terrain) | 25 – 40 ans | Le terrain n'est jamais amortissable. Base = prix d'achat hors terrain (généralement 10 à 20% du prix total). |
| Travaux de construction ou d'amélioration | 10 – 15 ans | Aménagements, cuisine équipée posée, salle de bain refaite. |
| Travaux d'entretien importants | 5 – 10 ans | Peinture, revêtements de sol, électricité si > 500€. |
| Mobilier | 5 – 10 ans | Canapés, literie, électroménager, bureau. Chaque élément peut être amorti séparément. |
| Frais d'acquisition | 5 ans | Honoraires d'agence, frais de notaire. Option : déduction en charges la 1ère année. |
Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit BIC : ils ne sont déductibles qu'à hauteur du résultat avant amortissements. La quote-part non déduite est reportée indéfiniment sur les exercices futurs — un avantage fiscal qui s'accumule sans jamais se perdre.
Comment calculer un amortissement ?
Le calcul le plus courant est l'amortissement linéaire par composants : on décompose le bien en éléments (gros œuvre, toiture, électricité, etc.) et on applique un taux annuel à chacun. BailleurSuite calcule et suit automatiquement votre plan d'amortissement.
Jusqu'aux cessions du 14 février 2025, les amortissements déduits en LMNP restaient sans effet sur la plus-value de revente : on cumulait la déduction pendant la détention et le régime des particuliers à la sortie. Ce n'est plus le cas. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits viennent minorer le prix d'acquisition, donc augmenter la plus-value imposable. Voir la section 5.
5. Revente en LMNP : quelle fiscalité sur la plus-value ?
La revente d'un bien loué en LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers — 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — mais, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul, ce qui augmente la plus-value imposable.
La réintégration des amortissements
L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a complété l'article 150 VB du code général des impôts : le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est désormais minoré des amortissements admis en déduction pendant la période de location. Concrètement, un bien acheté 200 000 € et amorti à hauteur de 60 000 € est traité comme s'il avait été acheté 140 000 €.
Trois points à retenir sur le champ de la mesure :
- Elle s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025, soit le lendemain de la promulgation de la loi — et non aux amortissements pratiqués à partir de cette date. Les amortissements des années antérieures sont donc concernés.
- Elle ne vise que les amortissements effectivement déduits au régime réel. Un LMNP resté au micro-BIC n'a rien à réintégrer.
- Certains logements situés en résidences services (résidences étudiantes, résidences seniors et résidences pour personnes handicapées) sont exclus du dispositif.
Source : article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, créant le III de l'article 150 VB du CGI.
Les abattements pour durée de détention
Ces abattements, eux, n'ont pas changé : ils s'appliquent à la plus-value une fois la réintégration effectuée, et finissent par l'effacer complètement.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % — exonération totale | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Déjà exonéré | 9 % par an — exonération totale à 30 ans |
Source : BOFiP, RFPI — exonération liée à la durée de détention. La résidence principale reste exonérée quelle que soit la durée de détention, mais un bien loué meublé n'est par définition pas votre résidence principale.
Le module LMNP de BailleurSuite tient le cumul de vos amortissements année après année. C'est exactement le montant à réintégrer le jour de la vente : l'app en déduit une estimation de la plus-value imposable selon votre durée de détention, pour que l'arbitrage « je vends ou je garde » repose sur un chiffre plutôt qu'une intuition.
6. La liasse fiscale 2031 : déclaration et dépôt
La liasse 2031 est la déclaration de résultats BIC que tout LMNP au régime réel doit déposer chaque année en ligne, accompagnée de ses annexes simplifiées 2033-A à 2033-G, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus. Elle n'existe pas au micro-BIC, où les recettes sont simplement portées sur la 2042C PRO.
Établir le compte de résultat (2033-B)
Recettes locatives, charges déductibles (intérêts, assurances, copropriété, gestion, taxe foncière) et dotations aux amortissements. Le solde donne le résultat BIC net.
Compléter le bilan simplifié (2033-A)
Valeur nette comptable du bien après amortissements cumulés, créances (loyers dus), dettes (crédit restant). Le bilan retrace l'actif et le passif de votre activité LMNP.
Déposer la liasse en ligne (impots.gouv.fr)
La transmission se fait via la procédure EDI-TDFC ou via le compte professionnel sur impots.gouv.fr avant la date limite de dépôt de la 2042 (début mai). Aucun dépôt papier n'est accepté.
Reporter le résultat sur la 2042C PRO
Le résultat BIC positif est reporté en case 5NA (ou 5NB) de la déclaration complémentaire 2042C PRO. S'il est nul ou négatif (déficit hors amortissements), cases dédiées de report.
Le dépôt en EDI-TDFC suppose de passer par un service agréé ou un expert-comptable : c'est une obligation de l'administration, indépendante de l'outil avec lequel vous tenez vos comptes. Tous les logiciels de gestion locative ne couvrent pas le régime réel BIC, et ceux qui le font ne le facturent pas de la même façon — notre comparatif des logiciels de gestion locative détaille lesquels gèrent les amortissements, lesquels télétransmettent, et à quel coût annuel.
Avant de commencer votre activité de location meublée, vous devez effectuer une déclaration de début d'activité via le guichet unique des formalités des entreprises géré par l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr). Cette démarche permet d'obtenir un numéro SIRET, qui identifie votre activité de location meublée auprès de l'administration fiscale — il est obligatoire pour déposer la liasse 2031 et payer la CFE.
Cette formalité ne crée pas une société : vous restez un particulier exerçant une activité de location meublée non professionnelle.
7. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
Oui, la CFE est due en LMNP : dès la première location meublée vous exercez une activité BIC au sens fiscal, même en tant que simple particulier avec un seul bien loué, et vous en êtes redevable.
La CFE est calculée sur la valeur locative cadastrale de votre bien et varie selon la commune. Elle est généralement comprise entre 50€ et 500€ par an pour un LMNP classique.
La première année d'activité, vous bénéficiez d'une exonération automatique de CFE. Certaines communes accordent également une exonération permanente aux LMNP dont les recettes n'excèdent pas un seuil local. Renseignez-vous auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).
8. Le seuil LMP à 23 000€ : ce qui change
Vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel) lorsque vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent vos revenus d'activité professionnelle — les deux conditions doivent être réunies simultanément. Ce statut implique des différences importantes :
| Aspect | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Déficit imputable | Non (report sur BIC futurs) | Oui, sur le revenu global sans limite |
| Exonération de plus-value | Non (régime des plus-values particuliers) | Possible après 5 ans d'activité |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux 17,2% | Cotisations SSI (ex-RSI) obligatoires |
| Exonération IFI | Non (biens soumis à l'IFI) | Possible si activité principale |
| Amortissements et plus-value | Réintégrés depuis le 15/02/2025 | Réintégration des amortissements déduits |
L'app calcule vos recettes en temps réel et vous alerte quand vous approchez ou dépassez le seuil de 23 000€. Si vous basculez en LMP, consultez un expert-comptable spécialisé : les implications fiscales et sociales sont significativement différentes et nécessitent un accompagnement professionnel.
9. Les 6 erreurs les plus courantes en LMNP
- Rester en micro-BIC alors que le régime réel serait plus avantageux. Avec un crédit en cours ou un bien récent, les amortissements réduisent souvent l'impôt à zéro pendant 10 à 20 ans.
- Oublier de déclarer le début d'activité au guichet unique. Sans SIRET, vous ne pouvez ni déposer la liasse 2031 ni payer la CFE, et vous risquez des pénalités.
- Amortir le terrain. La fraction terrain du prix d'achat n'est jamais amortissable. Oublier de la soustraire gonfle artificiellement les amortissements — ce qui peut entraîner un redressement.
- Ne pas conserver les factures de mobilier. Chaque meuble amorti doit être justifié par une facture. En cas de contrôle, l'absence de pièces justificatives entraîne la réintégration des amortissements.
- Confondre recettes LMNP et LMP. Additionner par erreur des recettes d'autres sources dans votre calcul peut vous faire basculer en LMP avec des conséquences fiscales et sociales importantes.
- Oublier la CFE. Même sans résultat bénéficiaire, la CFE est due dès la deuxième année d'activité. Son non-paiement génère des majorations automatiques.
10. Questions fréquentes
Recevoir un rappel avant la déclaration 2027
Un email en avril avec la marche à suivre et les dates limites. Rien d'autre.
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