D'où viennent ces chiffres,
et ce qu'ils ne disent pas

Les sources

Trois jeux de données publics, tous réutilisables librement. Aucune donnée propriétaire, aucun scraping de portail immobilier, aucune estimation d'agence.

Toutes ces données sont diffusées sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab), qui autorise la réutilisation, y compris commerciale, sous réserve de mentionner la paternité — ce que fait chaque page du Radar, indicateur par indicateur.

Demandes de Valeurs Foncières (DVF)

Le fichier des ventes immobilières effectivement enregistrées par l'administration fiscale. Il donne le prix signé, la surface bâtie et la date de mutation. C'est la seule source publique de prix réels : tout le reste, sur le marché, est du prix d'annonce.

Carte des loyers

Produite par la DHUP à partir des annonces locatives, elle publie un loyer d'annonce prédit au mètre carré par commune, accompagné du nombre d'observations qui le fonde. Nous n'exploitons que le fichier appartements.

Recensement et Filosofi (INSEE)

Population, ménages, parc de logements, logements vacants et revenu médian. Le rattachement des communes s'appuie sur le Code Officiel Géographique, qui fait foi pour les codes INSEE et pour le rattachement des arrondissements municipaux à leur commune.

Les calculs

Prix médian au m²

Pour chaque vente d'appartement ou de maison, le prix est divisé par la surface bâtie, puis la médiane de ces prix unitaires est retenue pour la commune. Les mutations sans surface, les ventes multi-lots, les surfaces inférieures à 9 m² et les prix unitaires hors de l'intervalle 500–20 000 €/m² sont écartés en amont — ce sont des erreurs de saisie ou des opérations qui ne relèvent pas du marché résidentiel ordinaire.

Rendement brut

Ce rendement est brut au sens strict. N'en sont déduits ni les charges de copropriété non récupérables, ni la taxe foncière, ni l'assurance, ni les frais de gestion, ni la vacance entre deux locataires, ni l'impôt. Sur un bien réel, l'écart entre brut et net représente couramment deux à quatre points. Il sert à comparer des villes entre elles, jamais à évaluer une opération.

Évolutions

Les évolutions de prix sur un et trois ans comparent la médiane de la fenêtre récente à celle de la fenêtre de référence, à méthode de calcul constante. L'évolution de population est un taux de croissance annuel moyen entre deux recensements.

Les limites

Aucune de ces limites n'est un défaut d'exécution : ce sont des propriétés des sources, qu'il vaut mieux connaître avant d'interpréter un chiffre.

L'Alsace-Moselle est absente du DVF

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du régime du Livre foncier, hérité du droit local, et non du fichier immobilier géré par la DGFiP. Leurs mutations ne sont donc pas publiées dans le DVF. Strasbourg, Mulhouse et Metz ne peuvent pas figurer dans ce panel : les y faire apparaître supposerait d'estimer leurs prix, ce que nous ne faisons pas.

Une médiane n'est pas la moyenne affichée par les portails

Nous publions une médiane : la valeur qui sépare le marché en deux moitiés. Les portails immobiliers publient le plus souvent des moyennes de prix d'annonce. Deux écarts se cumulent donc. La moyenne est tirée vers le haut par les biens d'exception, que la médiane ignore. Et le prix d'annonce précède la négociation, quand le DVF enregistre le prix signé. Un chiffre inférieur à celui d'un portail n'est pas une erreur : c'est une mesure différente.

Les loyers viennent d'annonces, pas de baux

La carte des loyers repose sur des annonces locatives, avec deux biais connus. Les petites surfaces y sont surreprésentées — elles tournent plus vite, donc sont mises en ligne plus souvent — et leur loyer au mètre carré est structurellement plus élevé qu'un grand logement. Le loyer affiché tire donc légèrement vers le haut, et le rendement qui en découle avec lui. Par ailleurs, un loyer d'annonce n'est pas un loyer signé : il ignore les baux en cours, souvent inférieurs au marché.

Paris, Lyon et Marseille sont des agrégats

La carte des loyers publie ces trois communes au niveau des arrondissements municipaux, jamais au code commune. Leur loyer est donc recomposé : moyenne des loyers d'arrondissement pondérée par le nombre d'observations de chacun — un loyer au mètre carré est une intensité, il ne s'additionne pas. Le prix DVF suit la même logique d'agrégation. Conséquence directe : ces trois valeurs masquent des écarts internes considérables. Un rendement parisien moyen n'existe dans aucun arrondissement en particulier.

Ce sont des indicateurs communaux

Tout est calculé à l'échelle de la commune entière. Les écarts entre quartiers — souvent du simple au double dans les grandes villes — sont lissés. L'état du bien, l'étage, l'exposition, les charges de copropriété, la qualité de la copropriété et le régime fiscal applicable n'entrent dans aucun de ces chiffres.

Ce qui manque reste vide

Quand une donnée n'existe pas dans la source, elle n'est ni estimée, ni remplacée par une moyenne, ni reprise de l'année précédente ou d'une commune voisine. Elle apparaît comme non disponible, et l'indicateur qui en dépend — un rendement sans loyer, par exemple — n'est pas calculé. C'est volontairement visible : une case vide se repère, une valeur inventée non.

Le secret statistique de l'INSEE produit une partie de ces absences : certaines valeurs sont masquées lorsque l'effectif est trop faible pour préserver l'anonymat. Elles sont traitées comme manquantes, jamais comme des zéros. De même, un loyer reposant sur moins de trente annonces n'est pas publié.

Données mises à jour le 2026-08-15 · Panel V1 · 40 villes · Retour au radar