Comparer des villes, pas des annonces
La plupart des classements immobiliers reposent sur des prix d'annonce : ce que les vendeurs espèrent obtenir. Le Radar part de ce qui a été réellement signé chez le notaire, publié par la DGFiP dans le fichier des Demandes de Valeurs Foncières. L'écart entre les deux n'est pas anecdotique — il représente la marge de négociation, qui varie fortement d'un marché à l'autre.
Chaque commune est traitée avec exactement la même chaîne de calcul : même filtrage des mutations, même médiane, même formule de rendement. C'est ce qui rend la comparaison honnête. Quand une donnée manque, elle reste vide : rien n'est estimé, rien n'est reporté d'une année ou d'une commune voisine.
Loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix de vente au m². Ni charges, ni taxe foncière, ni fiscalité, ni vacance ne sont déduites — le rendement net d'un bien réel est toujours inférieur. Cet indicateur sert à comparer des villes, pas à évaluer une opération.
Le classement
Trié par rendement brut décroissant. Cliquez sur un en-tête pour changer de tri.
| Ville | Prix €/m² | Loyer €/m² | Rendement | Population | Évol. pop. | Vacance |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
Saint-Étienne
42 · Auvergne-Rhône-Alpes
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1 207 | 9,88 | 9,82 % | 173 136 | +0,06 % | 12,0 % |
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Perpignan
66 · Occitanie
|
1 508 | 12,18 | 9,69 % | 121 616 | +0,20 % | 14,6 % |
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Limoges
87 · Nouvelle-Aquitaine
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1 520 | 10,36 | 8,18 % | 129 937 | −0,28 % | 9,2 % |
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Béziers
34 · Occitanie
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1 673 | 11,16 | 8,00 % | 81 545 | +0,92 % | 15,6 % |
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Nîmes
30 · Occitanie
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2 200 | 14,64 | 7,99 % | 151 839 | +0,14 % | 11,1 % |
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Le Mans
72 · Pays de la Loire
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1 935 | 11,77 | 7,30 % | 146 249 | +0,38 % | 9,4 % |
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Valence
26 · Auvergne-Rhône-Alpes
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1 970 | 11,93 | 7,27 % | 64 458 | +0,19 % | 11,5 % |
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Clermont-Ferrand
63 · Auvergne-Rhône-Alpes
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2 119 | 12,49 | 7,07 % | 146 351 | +0,28 % | 9,7 % |
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Besançon
25 · Bourgogne-Franche-Comté
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2 201 | 12,88 | 7,02 % | 118 489 | +0,36 % | 9,5 % |
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Brest
29 · Bretagne
|
2 149 | 12,18 | 6,80 % | 142 346 | +0,27 % | 6,5 % |
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Le Havre
76 · Normandie
|
2 198 | 12,36 | 6,75 % | 166 687 | −0,34 % | 10,8 % |
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Orléans
45 · Centre-Val de Loire
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2 532 | 14,25 | 6,75 % | 116 357 | −0,05 % | 10,3 % |
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Poitiers
86 · Nouvelle-Aquitaine
|
2 174 | 12,18 | 6,72 % | 89 916 | +0,30 % | 9,2 % |
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Pau
64 · Nouvelle-Aquitaine
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2 182 | 12,05 | 6,63 % | 80 441 | +0,70 % | 13,7 % |
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Amiens
80 · Hauts-de-France
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2 470 | 13,40 | 6,51 % | 136 449 | +0,30 % | 9,3 % |
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Nancy
54 · Grand Est
|
2 262 | 12,15 | 6,45 % | 103 671 | −0,10 % | 12,0 % |
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Grenoble
38 · Auvergne-Rhône-Alpes
|
2 500 | 13,41 | 6,44 % | 156 140 | −0,24 % | 13,5 % |
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Toulon
83 · Provence-Alpes-Côte d'Azur
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2 708 | 14,43 | 6,39 % | 179 116 | +0,68 % | 3,6 % |
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Avignon
84 · Provence-Alpes-Côte d'Azur
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2 353 | 12,27 | 6,26 % | 92 188 | +0,05 % | 14,3 % |
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Marseille
13 · Provence-Alpes-Côte d'Azur
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3 181 | 16,30 | 6,15 % | 886 040 | +0,43 % | 7,6 % |
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Dijon
21 · Bourgogne-Franche-Comté
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2 681 | 13,34 | 5,97 % | 161 830 | +0,51 % | 7,3 % |
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Reims
51 · Grand Est
|
2 640 | 13,10 | 5,95 % | 177 674 | −0,44 % | 10,0 % |
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Rouen
76 · Normandie
|
2 697 | 13,28 | 5,91 % | 117 662 | +1,11 % | 9,8 % |
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Tours
37 · Centre-Val de Loire
|
2 831 | 13,51 | 5,73 % | 139 259 | +0,42 % | 11,2 % |
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Caen
14 · Normandie
|
2 972 | 13,83 | 5,58 % | 109 400 | +0,63 % | 8,9 % |
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Angers
49 · Pays de la Loire
|
3 140 | 14,56 | 5,56 % | 159 022 | +0,65 % | 5,9 % |
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Montpellier
34 · Occitanie
|
3 395 | 15,49 | 5,48 % | 310 240 | +1,42 % | 6,9 % |
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Saint-Nazaire
44 · Pays de la Loire
|
2 828 | 12,78 | 5,42 % | 74 568 | +1,06 % | 7,1 % |
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Villeurbanne
69 · Auvergne-Rhône-Alpes
|
3 576 | 15,63 | 5,24 % | 163 684 | +1,73 % | 8,1 % |
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Toulouse
31 · Occitanie
|
3 254 | 13,98 | 5,16 % | 514 819 | +1,19 % | 8,2 % |
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Nantes
44 · Pays de la Loire
|
3 396 | 14,50 | 5,12 % | 327 734 | +0,97 % | 6,1 % |
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Lille
59 · Hauts-de-France
|
3 719 | 15,76 | 5,09 % | 238 246 | +0,39 % | 8,0 % |
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Nice
06 · Provence-Alpes-Côte d'Azur
|
4 836 | 20,43 | 5,07 % | 357 737 | +0,85 % | 12,4 % |
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Rennes
35 · Bretagne
|
3 700 | 14,87 | 4,82 % | 230 890 | +1,05 % | 6,5 % |
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Annecy
74 · Auvergne-Rhône-Alpes
|
5 118 | 20,45 | 4,79 % | 132 117 | +0,67 % | 7,3 % |
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Aix-en-Provence
13 · Provence-Alpes-Côte d'Azur
|
4 818 | 19,14 | 4,77 % | 149 695 | +0,83 % | 8,0 % |
|
Bordeaux
33 · Nouvelle-Aquitaine
|
4 133 | 15,99 | 4,64 % | 267 991 | +0,87 % | 6,8 % |
|
Lyon
69 · Auvergne-Rhône-Alpes
|
4 500 | 16,57 | 4,42 % | 519 127 | +0,10 % | 9,3 % |
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Paris
75 · Île-de-France
|
9 478 | 32,13 | 4,07 % | 2 103 778 | −0,65 % | 9,9 % |
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La Rochelle
17 · Nouvelle-Aquitaine
|
4 816 | 14,75 | 3,68 % | 79 851 | +0,89 % | 6,3 % |
Un tiret signale une donnée absente de la source, jamais une valeur nulle. Ces lignes se placent en fin de tri quel que soit le sens choisi.
Comment lire ce tableau
Un rendement élevé n'est pas en soi une bonne nouvelle. Il traduit le plus souvent un prix d'achat bas — donc un marché où la revente est moins liquide et la demande locative plus fragile. À l'inverse, les villes les plus chères affichent des rendements modestes parce que l'acheteur y paie aussi une espérance de plus-value et une sécurité locative.
Les colonnes population et vacance servent à trancher entre ces deux lectures : un rendement élevé dans une ville qui gagne des habitants et dont le parc est peu vacant n'a rien à voir avec le même rendement dans une ville qui se dépeuple.
Questions fréquentes
Loyer mensuel au m² × 12 ÷ prix de vente au m², × 100. C'est un rendement brut : il n'intègre ni charges de copropriété, ni taxe foncière, ni fiscalité, ni vacance locative. Le rendement net d'un bien réel est toujours inférieur.
Des Demandes de Valeurs Foncières (DVF), le fichier des ventes immobilières publié par la DGFiP sous Licence Ouverte 2.0. Ce sont des prix réellement signés chez le notaire, pas des prix d'annonce.
Deux raisons. Les portails affichent des prix d'annonce, avant négociation ; le DVF enregistre le prix signé. Et nous publions une médiane, moins sensible aux biens d'exception qu'une moyenne.
Non. Ce panel V1 couvre 40 villes. L'Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) est structurellement absente du DVF : ces départements relèvent du Livre foncier et non du fichier immobilier, et ne transmettent donc pas leurs mutations.
À chaque nouvelle publication des sources : le DVF paraît deux fois par an, la carte des loyers et le recensement INSEE une fois par an. La date de mise à jour figure en bas de chaque page.
Non. Ce sont des indicateurs communaux : ils lissent les écarts entre quartiers, ignorent l'état du bien, les charges, la copropriété et votre situation fiscale. Ils servent à comparer des villes entre elles, pas à valider un bien précis.
Vous préparez un investissement locatif ?
Calculez le rendement net de votre bien avec les charges et la fiscalité réelles, puis suivez-le dans le temps.
Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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