Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 6,63 %, le rendement brut de Pau reste proche de la médiane du panel (6,06 %). L'arbitrage se joue alors sur des critères que ces indicateurs ne captent pas : quartier, état du bien, charges de copropriété, fiscalité applicable.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 2 182 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²). Un ticket d'entrée modéré laisse plus de marge pour financer des travaux, mais impose de regarder de près l'état du parc et la demande locative réelle. Au loyer d'annonce de 12,05 €/m², il faut environ 15,1 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Pau compte 80 441 habitants. La population progresse de +0,7 % par an. Une croissance de cet ordre alimente mécaniquement la demande de logements, et soutient à la fois les loyers et les prix — c'est le facteur le plus structurant du marché local à horizon dix ans.
La vacance du parc
13,7 % des logements sont vacants, un niveau élevé. Un parc partiellement inoccupé signale une offre supérieure à la demande, ou un parc ancien difficile à louer en l'état. Le rendement affiché suppose une location continue : cette hypothèse est ici la plus fragile.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont évolué de +6,2 % sur trois ans, soit une relative stabilité. Un marché sans à-coup facilite l'estimation d'un bien, et rend le rendement d'entrée plus prévisible.
Qui habite ici
On compte 45 329 ménages pour 80 441 habitants, soit 1,77 personne par ménage en moyenne. Cette structure de petits ménages — étudiants, jeunes actifs, personnes seules — oriente la demande vers les studios et deux-pièces. Le revenu médian local est de 23 320 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Rendement brut de 6,63 %, au-dessus de la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée contenu : 2 182 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²).
- Population en croissance de +0,7 % par an, qui soutient la demande locative.
- Marché qui tient sans s'emballer : +6,2 % sur trois ans, une progression mesurée.
- Marché liquide : 1 440 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Vacance élevée : 13,7 % du parc est inoccupé.
- Les indicateurs sont communaux : ils lissent des écarts de prix parfois considérables d'un quartier à l'autre.
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 2 182 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 1 440 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +5,6 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | +6,2 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 12,05 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 24 067 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 6,63 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 80 441 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | +0,70 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 45 329 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 23 320 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 54 633 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 7 478 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 13,7 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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