Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 6,75 %, le rendement brut de Le Havre reste proche de la médiane du panel (6,06 %). L'arbitrage se joue alors sur des critères que ces indicateurs ne captent pas : quartier, état du bien, charges de copropriété, fiscalité applicable.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 2 198 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²). Un ticket d'entrée modéré laisse plus de marge pour financer des travaux, mais impose de regarder de près l'état du parc et la demande locative réelle. Au loyer d'annonce de 12,36 €/m², il faut environ 14,8 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Le Havre compte 166 687 habitants. La population recule de 0,34 % par an. Une démographie orientée à la baisse pèse durablement sur la demande locative et sur la revente : c'est le signal qui mérite le plus d'attention avant d'investir.
La vacance du parc
10,8 % des logements sont vacants, un niveau élevé. Un parc partiellement inoccupé signale une offre supérieure à la demande, ou un parc ancien difficile à louer en l'état. Le rendement affiché suppose une location continue : cette hypothèse est ici la plus fragile.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont reculé de 4,0 % sur trois ans. Un marché en repli améliore mécaniquement le rendement à l'achat, à condition que la baisse traduise un ajustement et non un décrochage durable de la demande.
Qui habite ici
On compte 82 748 ménages pour 166 687 habitants, soit 2,01 personnes par ménage en moyenne. La demande porte davantage sur des logements familiaux que sur des petites surfaces. Le revenu médian local est de 22 480 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Rendement brut de 6,75 %, au-dessus de la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée contenu : 2 198 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²).
- Prix en repli de 4,0 % sur trois ans, ce qui améliore le rendement à l'achat.
- Marché liquide : 1 599 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Population en recul de 0,34 % par an, ce qui pèse sur la demande à long terme.
- Vacance élevée : 10,8 % du parc est inoccupé.
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 2 198 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 1 599 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | −2,6 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | −4,0 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 12,36 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 28 607 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 6,75 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 166 687 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | −0,34 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 82 748 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 22 480 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 95 653 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 10 383 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 10,8 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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