Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 7,99 %, le rendement brut de Nîmes dépasse nettement la médiane du panel (6,06 %). Ce type d'écart traduit le plus souvent des prix d'achat contenus davantage que des loyers élevés — c'est le rapport entre les deux qu'il faut regarder, pas le rendement seul.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 2 200 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²). Un ticket d'entrée modéré laisse plus de marge pour financer des travaux, mais impose de regarder de près l'état du parc et la demande locative réelle. Au loyer d'annonce de 14,64 €/m², il faut environ 12,5 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Nîmes compte 151 839 habitants. La population progresse de +0,1 % par an, une croissance modérée. Le marché n'est ni porté ni pénalisé par la démographie : la demande locative dépend davantage du tissu économique local et de la présence d'étudiants ou d'actifs mobiles.
La vacance du parc
11,1 % des logements sont vacants, un niveau élevé. Un parc partiellement inoccupé signale une offre supérieure à la demande, ou un parc ancien difficile à louer en l'état. Le rendement affiché suppose une location continue : cette hypothèse est ici la plus fragile.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont évolué de +3,3 % sur trois ans, soit une relative stabilité. Un marché sans à-coup facilite l'estimation d'un bien, et rend le rendement d'entrée plus prévisible.
Qui habite ici
On compte 73 347 ménages pour 151 839 habitants, soit 2,07 personnes par ménage en moyenne. La demande porte davantage sur des logements familiaux que sur des petites surfaces. Le revenu médian local est de 20 830 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Rendement brut de 7,99 %, au-dessus de la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée contenu : 2 200 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²).
- Population en légère progression (+0,1 % par an).
- Marché qui tient sans s'emballer : +3,3 % sur trois ans, une progression mesurée.
- Marché liquide : 1 609 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Vacance élevée : 11,1 % du parc est inoccupé.
- Les indicateurs sont communaux : ils lissent des écarts de prix parfois considérables d'un quartier à l'autre.
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 2 200 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 1 609 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +6,1 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | +3,3 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 14,64 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 30 684 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 7,99 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 151 839 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | +0,14 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 73 347 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 20 830 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 87 984 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 9 734 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 11,1 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
Villes comparables
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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