Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 5,16 %, le rendement brut de Toulouse reste proche de la médiane du panel (6,06 %). L'arbitrage se joue alors sur des critères que ces indicateurs ne captent pas : quartier, état du bien, charges de copropriété, fiscalité applicable.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 3 254 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²). Le ticket d'entrée est donc plus élevé : à surface égale, l'apport et la mensualité de crédit pèsent davantage sur l'équilibre de l'opération. Au loyer d'annonce de 13,98 €/m², il faut environ 19,4 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Toulouse compte 514 819 habitants. La population progresse de +1,2 % par an. Une croissance de cet ordre alimente mécaniquement la demande de logements, et soutient à la fois les loyers et les prix — c'est le facteur le plus structurant du marché local à horizon dix ans.
La vacance du parc
8,2 % des logements sont vacants, dans la moyenne des villes françaises. Ce niveau n'appelle ni inquiétude ni optimisme particulier.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont évolué de −1,6 % sur trois ans, soit une relative stabilité. Un marché sans à-coup facilite l'estimation d'un bien, et rend le rendement d'entrée plus prévisible.
Qui habite ici
On compte 283 576 ménages pour 514 819 habitants, soit 1,82 personne par ménage en moyenne. Cette structure de petits ménages — étudiants, jeunes actifs, personnes seules — oriente la demande vers les studios et deux-pièces. Le revenu médian local est de 24 500 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Population en croissance de +1,2 % par an, qui soutient la demande locative.
- Marché liquide : 6 649 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Revenu médian de 24 500 € par an, favorable à la solvabilité des locataires.
- Rendement brut de 5,16 %, sous la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée élevé : 3 254 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²).
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 3 254 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 6 649 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +2,1 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | −1,6 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 13,98 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 225 512 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 5,16 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 514 819 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | +1,19 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 283 576 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 24 500 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 322 989 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 26 618 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 8,2 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
Villes comparables
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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