Les chiffres clés
Agrégation de 16 arrondissement(s) sur 16 rattachés à la commune par le COG (colonne COMPARENT) : la carte des loyers ne publie pas cette commune à son code INSEE. Moyenne des loyers €/m² pondérée par le nombre d'observations de chaque arrondissement — un loyer est une intensité, il ne se somme pas. Les observations, elles, sont cumulées.
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 6,15 %, le rendement brut de Marseille reste proche de la médiane du panel (6,06 %). L'arbitrage se joue alors sur des critères que ces indicateurs ne captent pas : quartier, état du bien, charges de copropriété, fiscalité applicable.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 3 181 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²). Le ticket d'entrée est donc plus élevé : à surface égale, l'apport et la mensualité de crédit pèsent davantage sur l'équilibre de l'opération. Au loyer d'annonce de 16,30 €/m², il faut environ 16,3 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Marseille compte 886 040 habitants. La population progresse de +0,4 % par an, une croissance modérée. Le marché n'est ni porté ni pénalisé par la démographie : la demande locative dépend davantage du tissu économique local et de la présence d'étudiants ou d'actifs mobiles.
La vacance du parc
7,6 % des logements sont vacants, dans la moyenne des villes françaises. Ce niveau n'appelle ni inquiétude ni optimisme particulier.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont évolué de +3,0 % sur trois ans, soit une relative stabilité. Un marché sans à-coup facilite l'estimation d'un bien, et rend le rendement d'entrée plus prévisible.
Qui habite ici
On compte 418 682 ménages pour 886 040 habitants, soit 2,12 personnes par ménage en moyenne. La demande porte davantage sur des logements familiaux que sur des petites surfaces. Le revenu médian local est de 22 860 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Rendement brut de 6,15 %, au-dessus de la médiane du panel (6,06 %).
- Population en légère progression (+0,4 % par an).
- Marché qui tient sans s'emballer : +3,0 % sur trois ans, une progression mesurée.
- Marché liquide : 10 258 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Ticket d'entrée élevé : 3 181 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²).
- Le loyer est une moyenne d'arrondissements : il masque des écarts internes importants selon les quartiers.
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 3 181 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 10 258 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +3,4 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | +3,0 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 16,30 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 148 089 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 6,15 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 886 040 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | +0,43 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 418 682 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 22 860 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 470 983 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 35 780 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 7,6 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
Villes comparables
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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