Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 5,58 %, le rendement brut de Caen reste proche de la médiane du panel (6,06 %). L'arbitrage se joue alors sur des critères que ces indicateurs ne captent pas : quartier, état du bien, charges de copropriété, fiscalité applicable.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 2 972 €/m², dans le voisinage de la médiane du panel (2 689 €/m²). Au loyer d'annonce de 13,83 €/m², il faut environ 17,9 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Caen compte 109 400 habitants. La population progresse de +0,6 % par an, une croissance modérée. Le marché n'est ni porté ni pénalisé par la démographie : la demande locative dépend davantage du tissu économique local et de la présence d'étudiants ou d'actifs mobiles.
La vacance du parc
8,9 % des logements sont vacants, dans la moyenne des villes françaises. Ce niveau n'appelle ni inquiétude ni optimisme particulier.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont évolué de +4,5 % sur trois ans, soit une relative stabilité. Un marché sans à-coup facilite l'estimation d'un bien, et rend le rendement d'entrée plus prévisible.
Qui habite ici
On compte 62 614 ménages pour 109 400 habitants, soit 1,75 personne par ménage en moyenne. Cette structure de petits ménages — étudiants, jeunes actifs, personnes seules — oriente la demande vers les studios et deux-pièces. Le revenu médian local est de 23 650 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Population en légère progression (+0,6 % par an).
- Marché qui tient sans s'emballer : +4,5 % sur trois ans, une progression mesurée.
- Marché liquide : 1 626 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Rendement brut de 5,58 %, sous la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée élevé : 2 972 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²).
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 2 972 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 1 626 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +6,8 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | +4,5 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 13,83 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 34 193 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 5,58 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 109 400 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | +0,63 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 62 614 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 23 650 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 71 593 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 6 353 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 8,9 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
Villes comparables
Communes du même département ou aux niveaux de prix voisins, pour situer Caen dans son marché plutôt que dans l'absolu.
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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