Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 5,07 %, le rendement brut de Nice se situe sous la médiane du panel (6,06 %). Les marchés tendus se paient : le prix au mètre carré y progresse généralement plus vite que les loyers, que l'encadrement ou la solvabilité des locataires plafonnent.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 4 836 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²). Le ticket d'entrée est donc plus élevé : à surface égale, l'apport et la mensualité de crédit pèsent davantage sur l'équilibre de l'opération. Au loyer d'annonce de 20,43 €/m², il faut environ 19,7 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Nice compte 357 737 habitants. La population progresse de +0,8 % par an. Une croissance de cet ordre alimente mécaniquement la demande de logements, et soutient à la fois les loyers et les prix — c'est le facteur le plus structurant du marché local à horizon dix ans.
La vacance du parc
12,4 % des logements sont vacants, un niveau élevé. Un parc partiellement inoccupé signale une offre supérieure à la demande, ou un parc ancien difficile à louer en l'état. Le rendement affiché suppose une location continue : cette hypothèse est ici la plus fragile.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont évolué de +8,0 % sur trois ans, soit une relative stabilité. Un marché sans à-coup facilite l'estimation d'un bien, et rend le rendement d'entrée plus prévisible.
Qui habite ici
On compte 177 829 ménages pour 357 737 habitants, soit 2,01 personnes par ménage en moyenne. La demande porte davantage sur des logements familiaux que sur des petites surfaces. Le revenu médian local est de 24 080 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Population en croissance de +0,8 % par an, qui soutient la demande locative.
- Marché qui tient sans s'emballer : +8,0 % sur trois ans, une progression mesurée.
- Marché liquide : 7 145 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Revenu médian de 24 080 € par an, favorable à la solvabilité des locataires.
- Rendement brut de 5,07 %, sous la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée élevé : 4 836 €/m², au-dessus de la médiane du panel (2 689 €/m²).
- Vacance élevée : 12,4 % du parc est inoccupé.
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 4 836 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 7 145 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +2,1 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | +8,0 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 20,43 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 71 615 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 5,07 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 357 737 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | +0,85 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 177 829 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 24 080 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 240 935 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 29 871 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 12,4 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
Villes comparables
Communes du même département ou aux niveaux de prix voisins, pour situer Nice dans son marché plutôt que dans l'absolu.
Vous investissez à Nice ?
Calculez le rendement net de votre bien avec les charges et la fiscalité réelles, puis suivez-le dans le temps.
Recevoir un rappel avant la déclaration 2027
Un email en avril avec la marche à suivre et les dates limites. Rien d'autre.
Pas de spam. Désinscription en un clic.
Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
Analysez votre projet dans BailleurSuite
Rendement net, cash-flow, amortissements LMNP et déclaration fiscale : passez des moyennes communales à l'analyse de votre bien réel.
Découvrir l'applicationDonnées mises à jour le 2026-08-15 · Panel V1 · 40 villes · Retour au radar