Les chiffres clés
Ce que disent ces chiffres
Ce que dit le rendement
À 8,18 %, le rendement brut de Limoges dépasse nettement la médiane du panel (6,06 %). Ce type d'écart traduit le plus souvent des prix d'achat contenus davantage que des loyers élevés — c'est le rapport entre les deux qu'il faut regarder, pas le rendement seul.
Le niveau de prix
Le prix médian s'établit à 1 520 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²). Un ticket d'entrée modéré laisse plus de marge pour financer des travaux, mais impose de regarder de près l'état du parc et la demande locative réelle. Au loyer d'annonce de 10,36 €/m², il faut environ 12,2 années de loyer brut pour couvrir le prix d'achat, hors charges et fiscalité.
La dynamique démographique
Limoges compte 129 937 habitants. La population recule de 0,28 % par an. Une démographie orientée à la baisse pèse durablement sur la demande locative et sur la revente : c'est le signal qui mérite le plus d'attention avant d'investir.
La vacance du parc
9,2 % des logements sont vacants, dans la moyenne des villes françaises. Ce niveau n'appelle ni inquiétude ni optimisme particulier.
L'évolution sur trois ans
Les prix ont reculé de 8,9 % sur trois ans. Un marché en repli améliore mécaniquement le rendement à l'achat, à condition que la baisse traduise un ajustement et non un décrochage durable de la demande.
Qui habite ici
On compte 73 272 ménages pour 129 937 habitants, soit 1,77 personne par ménage en moyenne. Cette structure de petits ménages — étudiants, jeunes actifs, personnes seules — oriente la demande vers les studios et deux-pièces. Le revenu médian local est de 22 690 € par an, ce qui borne en pratique le loyer soutenable.
Points favorables et points de vigilance
- Rendement brut de 8,18 %, au-dessus de la médiane du panel (6,06 %).
- Ticket d'entrée contenu : 1 520 €/m², sous la médiane du panel (2 689 €/m²).
- Prix en repli de 8,9 % sur trois ans, ce qui améliore le rendement à l'achat.
- Marché liquide : 1 295 transactions sur douze mois, ce qui facilite l'achat comme la revente.
- Population en recul de 0,28 % par an, ce qui pèse sur la demande à long terme.
- Les indicateurs sont communaux : ils lissent des écarts de prix parfois considérables d'un quartier à l'autre.
Le détail des indicateurs
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Prix médian au m² | 1 520 €/m² | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Transactions sur 12 mois | 1 295 | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 1 an | +0,7 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Évolution des prix sur 3 ans | −8,9 % | DVF géolocalisé (Etalab) (2021–2025) |
| Loyer d'annonce au m² | 10,36 €/m²/mois | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Annonces observées | 39 985 | Carte des loyers — appartements (DHUP) (2023) |
| Rendement brut | 8,18 % | calcul — (loyer m2 x 12) / prix m2 (2023 / 2021–2025) |
| Population | 129 937 habitants | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Évolution annuelle de la population | −0,28 %/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Ménages | 73 272 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Revenu médian | 22 690 €/an | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements | 83 765 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Logements vacants | 7 673 | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
| Taux de vacance | 9,2 % | INSEE — comparateur de territoires (2023) |
Méthode de calcul, millésimes et limites : consulter la méthodologie.
Villes comparables
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Les indicateurs présentés sont des estimations territoriales issues de données publiques. Ils ne constituent ni un conseil en investissement, ni une garantie de rendement, et ne se substituent pas à l'analyse d'un bien précis.
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